دستور تخلیه یا حکم تخلیه؟ راهنمای کامل موجر و مستاجر

تخلیه ملک چیست؟

تخلیه به معنای خارج شدن مستاجر از ملک و تحویل آن به موجر پس از پایان یا زوال رابطه استیجاری است.

اما موجر نمی تواند صرفا به دلیل مالک بودن، شخصا اقدام به بیرون گذاشتن وسایل مستاجر، تغییر قفل یا قطع انشعابات کند.

چنین اقداماتی ممکن است برای موجر مسئولیت حقوقی یا حتی در بعضی شرایط مسئولیت کیفری ایجاد کند.

بنابراین، حتی زمانی که حق با موجر است، تخلیه باید از مسیر قانونی انجام شود.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه چیست؟

به زبان ساده، دستور تخلیه برای شرایطی طراحی شده که رابطه اجاره و پایان مدت آن روشن است و شرایط قانونی لازم وجود دارد.

اما حکم تخلیه زمانی مطرح می شود که موضوع نیازمند رسیدگی قضایی، بررسی ادعاهای طرفین یا اثبات یک موضوع حقوقی باشد.

دستور تخلیه چیست؟

دستور تخلیه تصمیمی است که بدون طی کردن فرآیند کامل یک دعوای حقوقی صادر می شود و هدف آن تخلیه سریع تر ملک در مواردی است که شرایط قانونی وجود دارد.

در این مسیر معمولا نیازی نیست پرونده مانند یک دعوای کامل حقوقی ماه ها وارد فرآیند رسیدگی شود.

قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ برای بعضی اجاره ها امکان چنین تخلیه سریعی را پیش بینی کرده است.

شرایط دستور تخلیه

۱. وجود رابطه اجاره

ابتدا باید وجود رابطه استیجاری قابل احراز باشد.

در اجاره نامه های عادی، رعایت شرایط قانونی قرارداد اهمیت زیادی دارد. قرارداد کتبی، مشخص بودن مدت و امضای طرفین از مهم ترین موارد هستند.

در قراردادهای عادی مشمول ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، امضای دو شاهد نیز اهمیت دارد.

۲. پایان مدت اجاره

یکی از مهم ترین موارد صدور دستور تخلیه، انقضای مدت قرارداد است.

اگر مدت اجاره هنوز تمام نشده باشد، صرف تمایل موجر به پس گرفتن ملک برای استفاده از این مسیر کافی نیست؛ مگر اینکه بر اساس مقررات و قرارداد، سبب دیگری برای پایان رابطه اجاره وجود داشته باشد.

۳. درخواست موجر

موجر یا قائم مقام قانونی او باید تقاضای تخلیه را مطرح کند.

ارسال اظهارنامه پیش از اقدام در بسیاری از پرونده ها مفید است، زیرا نشان می دهد موجر به طور رسمی تخلیه ملک را مطالبه کرده است؛ اما بهتر است ضرورت آن با توجه به نوع پرونده بررسی شود.

۴. عدم تخلیه ملک

اگر مدت قرارداد تمام شده باشد و مستاجر ملک را تخلیه نکند، موجر می تواند در صورت وجود سایر شرایط، مسیر قانونی تخلیه را پیگیری کند.

مثال

خانم الف آپارتمانی را برای یک سال به آقای ب اجاره داده است. مدت اجاره تمام شده اما مستاجر همچنان در ملک سکونت دارد.

اگر قرارداد شرایط لازم را داشته باشد، خانم الف می تواند درخواست صدور دستور تخلیه را مطرح کند.

مرجع صدور دستور تخلیه کجاست؟

در ساختار فعلی قضایی، دعاوی و درخواست های مربوط به تخلیه عین مستاجره، به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، در صلاحیت دادگاه صلح قرار گرفته است.

در اجاره نامه های رسمی نیز بسته به نوع سند و شرایط پرونده، اجرای ثبت می تواند نقش داشته باشد.

بنابراین استفاده از عبارت قدیمی «مراجعه به شورای حل اختلاف» برای همه پرونده های فعلی دقیق نیست و باید با ساختار دادگاه های صلح تطبیق داده شود.

دستور تخلیه چقدر طول می کشد؟

یکی از مزایای اصلی دستور تخلیه، سرعت بیشتر آن در مقایسه با رسیدگی کامل قضایی است.

با این حال نمی توان برای همه پرونده ها زمان قطعی اعلام کرد.

کامل بودن مدارک، وضعیت ابلاغ، نوع قرارداد، حجم پرونده های مرجع مربوط و وضعیت ودیعه می توانند بر زمان اجرا اثر بگذارند.

حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه نتیجه رسیدگی قضایی به یک دعوا است.

در این حالت، موجر دادخواست مطرح می کند، طرف مقابل امکان دفاع دارد، مدارک بررسی می شوند و دادگاه در نهایت درباره تخلیه تصمیم می گیرد.

این مسیر معمولا زمانی استفاده می شود که شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه وجود ندارد یا اختلافی جدی میان طرفین وجود دارد.

چه زمانی حکم تخلیه مطرح می شود؟

قراردادهای مشمول مقررات قدیمی

در بعضی روابط استیجاری قدیمی، به ویژه پرونده های تجاری مرتبط با حق کسب و پیشه یا سرقفلی، ممکن است مقررات متفاوتی اعمال شود.

عدم پرداخت اجاره بها

اگر مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند، بسته به قرارداد و قانون حاکم ممکن است موجر علاوه بر مطالبه اجاره معوقه، موضوع فسخ یا تخلیه را نیز پیگیری کند.

در چنین پرونده هایی، مطالبه مبالغ معوق ممکن است با سایر دعاوی مالی همراه باشد. برای آشنایی با قواعد مطالبه خسارت در بدهی های پولی می توانید مقاله خسارت تاخیر تادیه را نیز مطالعه کنید.

در بعضی قراردادهای رسمی و ثبت شده نیز قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها مصوب ۱۴۰۳ برای عدم پرداخت اجاره بها، در صورت وجود شرایط قانونی و قراردادی، سازوکار الکترونیکی ویژه ای پیش بینی کرده است.

تخلف از شرایط قرارداد

برای مثال ممکن است:

• مستاجر برخلاف قرارداد ملک را به شخص دیگری واگذار کرده باشد؛
• استفاده از ملک برخلاف کاربری مورد توافق باشد؛
• تغییراتی غیرمجاز در ملک ایجاد شده باشد؛
• یکی از شروط مهم قرارداد نقض شده باشد.

در این شرایط لازم است مفاد قرارداد و نوع تخلف بررسی شود.

نبود اجاره نامه کتبی مناسب

اگر رابطه اجاره شفاهی باشد یا قرارداد شرایط لازم برای دستور تخلیه سریع را نداشته باشد، ممکن است ابتدا نیاز به اثبات رابطه استیجاری یا رسیدگی قضایی وجود داشته باشد.

مثال

فردی سال ها قبل مغازه ای را اجاره داده و اکنون میان موجر و مستاجر درباره حق کسب و پیشه، ادامه تصرف و شرایط تخلیه اختلاف وجود دارد.

این پرونده با یک قرارداد ساده مسکونی که مدت آن تمام شده یکسان نیست و ممکن است نیازمند دادرسی کامل باشد.

مراحل گرفتن دستور تخلیه

گام اول: بررسی قرارداد

ابتدا این موارد را بررسی کنید:

• تاریخ شروع اجاره
• تاریخ پایان قرارداد
• مشخصات موجر و مستاجر
• امضای طرفین
• وضعیت شاهدان
• مبلغ ودیعه
• شرایط تخلیه
• تمدیدهای احتمالی

گام دوم: مطالبه تخلیه

در بسیاری از پرونده ها بهتر است موجر درخواست خود را به صورت قابل اثبات به مستاجر اعلام کند.

یکی از روش ها ارسال اظهارنامه رسمی است.

اظهارنامه می تواند شامل مشخصات طرفین، مشخصات ملک، تاریخ پایان قرارداد و درخواست تخلیه باشد.

گام سوم: ثبت درخواست

درخواست مربوط از طریق مسیر قضایی و خدمات الکترونیکی مربوط ثبت می شود.

برای استفاده از خدمات قضایی، داشتن حساب کاربری ثنا اهمیت دارد. اگر درباره ورود یا مشاهده ابلاغیه ها سوال دارید، راهنمای سامانه ثنا و ابلاغ الکترونیکی قضایی می تواند مفید باشد.

گام چهارم: بررسی مدارک

مرجع مربوط بررسی می کند که آیا شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه وجود دارد یا خیر.

اگر شرایط وجود داشته باشد، دستور صادر می شود.

اگر شرایط لازم وجود نداشته باشد، ممکن است موجر ناچار شود از مسیر دادخواست و حکم تخلیه اقدام کند.

گام پنجم: اجرای دستور

پس از ابلاغ و طی تشریفات لازم، اگر مستاجر ملک را تحویل ندهد، موضوع از طریق واحد اجرا پیگیری می شود.

مراحل گرفتن حکم تخلیه

گام اول: تنظیم دادخواست

موجر باید دادخواست مناسب تنظیم کند.

در دادخواست باید:

• خواهان و خوانده مشخص شوند؛
• ملک مشخص شود؛
• خواسته به طور دقیق بیان شود؛
• دلیل درخواست تخلیه توضیح داده شود؛
• مستندات پیوست شوند.

ممکن است خواسته فقط تخلیه نباشد و موضوعاتی مانند مطالبه اجاره معوقه یا خسارت نیز هم زمان مطرح شوند.

گام دوم: ثبت دادخواست

دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شود.

گام سوم: ارجاع پرونده

پرونده به مرجع صالح ارجاع و وقت رسیدگی تعیین می شود.

گام چهارم: جلسه رسیدگی

در صورت نیاز، طرفین فرصت دارند مدارک و دفاعیات خود را مطرح کنند.

گام پنجم: صدور رای

مرجع قضایی پس از بررسی مدارک و ادعاهای طرفین تصمیم می گیرد.

گام ششم: اعتراض

بسته به نوع رای، طرفی که نسبت به نتیجه معترض است ممکن است بتواند در مهلت قانونی از روش اعتراض مناسب استفاده کند.

گام هفتم: اجرای حکم

پس از لازم الاجرا شدن حکم، پرونده می تواند وارد مرحله اجرا شود.

مدارک لازم برای دستور تخلیه

مدارک مورد نیاز بسته به پرونده متفاوت است، اما معمولا شامل موارد زیر می شود:

مدارک هویتی

• کارت ملی موجر
• مدارک نمایندگی یا وکالت در صورت وجود

مدارک مالکیت

• سند مالکیت
• مدارک مربوط به سمت قانونی موجر
• در صورت نیاز، سایر اسناد اثبات مالکیت یا ذی نفع بودن

اجاره نامه

• اصل یا نسخه معتبر قرارداد اجاره
• الحاقیه ها
• تمدیدهای قرارداد
• مدارک مربوط به شاهدان در صورت نیاز

مکاتبات

• اظهارنامه در صورت ارسال
• مکاتبات مرتبط
• پیام ها یا اسنادی که مطالبه تخلیه را نشان دهند

مدارک لازم در دعوای حکم تخلیه

علاوه بر مدارک فوق ممکن است این اسناد نیز مفید باشند:

• رسیدهای پرداخت اجاره
• سوابق بانکی
• تصاویر ملک
• گزارش کارشناسی
• شهادت شهود
• مدارک تخلف از قرارداد
• چک های برگشتی
• مکاتبات طرفین

نگهداری رسیدهای مالی در دعاوی موجر و مستاجر اهمیت زیادی دارد. برای آشنایی با نکات اثبات پرداخت، مقاله انواع رسید دریافت وجه و اهمیت آن را نیز می توانید مطالعه کنید.

تکلیف ودیعه هنگام تخلیه چیست؟

این بخش برای موجر و مستاجر بسیار مهم است.

اگر موجر از مستاجر مبلغی به عنوان ودیعه، قرض الحسنه، تضمین یا سند تعهدآور دریافت کرده باشد، مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، تخلیه و تحویل ملک به موجر منوط به بازگرداندن آن به مستاجر یا سپردن آن به دایره اجرا است.

بنابراین این تصور که «ودیعه هیچ ارتباطی با اجرای تخلیه ندارد» دقیق نیست.

اگر موجر مدعی خسارت به ملک، اجاره معوقه یا بدهی های مرتبط باشد، نمی تواند صرفا به تشخیص خود تمام ودیعه را نگه دارد. قانون برای مطالبه این مبالغ نیز مسیر مشخصی پیش بینی کرده است.

مثال

مستاجر ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه نزد موجر دارد و مدت قرارداد تمام شده است.

موجر برای اجرای تخلیه باید وضعیت این مبلغ را مطابق قانون تعیین کند.

اگر موجر مدعی ۵۰ میلیون تومان خسارت باشد، باید مطالبه خسارت را از مسیر قانونی پیگیری کند.

هزینه دستور تخلیه و حکم تخلیه

مبلغ دقیق هزینه ها ثابت نیست و ممکن است با تعرفه های قانونی تغییر کند.

هزینه های احتمالی دستور تخلیه

• ثبت درخواست
• هزینه خدمات قضایی
• هزینه ابلاغ
• هزینه اجرای دستور
• اظهارنامه در صورت استفاده

هزینه های دعوای حکم تخلیه

• هزینه دادرسی
• هزینه کارشناسی در صورت نیاز
• هزینه مرحله اعتراض
• هزینه اجرای حکم
• حق الوکاله در صورت استفاده از وکیل
• سایر هزینه های اداری

بهتر است هنگام اقدام، مبلغ دقیق هزینه ها از دفتر خدمات قضایی یا وکیل پرونده استعلام شود.

اشتباهات رایج موجران

اقدام خودسرانه برای تخلیه

بیرون گذاشتن وسایل مستاجر، تغییر قفل یا اقدام مشابه بدون مجوز قانونی می تواند برای موجر مشکل ایجاد کند.

حتی اگر مدت قرارداد تمام شده باشد، مسیر قانونی تخلیه باید رعایت شود.

نداشتن قرارداد کتبی مناسب

قرارداد شفاهی ممکن است اصل رابطه اجاره را از بین نبرد، اما اثبات شرایط قرارداد را دشوارتر می کند.

وجود قرارداد کتبی و مستندات دقیق، اختلافات بعدی را کاهش می دهد.

دریافت پول بعد از پایان قرارداد بدون تعیین تکلیف روشن

اگر مدت قرارداد تمام شده اما طرفین همچنان پرداخت و دریافت وجه را ادامه می دهند، ممکن است درباره توافق جدید یا ادامه رابطه استیجاری اختلاف ایجاد شود.

بهتر است وضعیت ادامه سکونت به طور کتبی مشخص شود.

نداشتن مدارک مطالبه تخلیه

اظهارنامه یا مکاتبات قابل اثبات می توانند در پرونده مفید باشند.

انتخاب مسیر اشتباه

درخواست دستور تخلیه در پرونده ای که شرایط قانونی آن را ندارد ممکن است باعث اتلاف زمان شود.

اشتباهات رایج مستاجران

بی توجهی به ابلاغیه ها

نادیده گرفتن ابلاغیه قضایی می تواند باعث شود مستاجر فرصت دفاع یا اعتراض مناسب را از دست بدهد.

به همین دلیل باید حساب ثنا و ابلاغیه های قضایی مرتب بررسی شوند.

اقدام نکردن در مهلت قانونی

اگر مستاجر نسبت به تصمیم یا حکم صادر شده حق اعتراض داشته باشد، باید آن را در مهلت مربوط انجام دهد.

تخلیه بدون تعیین تکلیف ودیعه

پیش از تحویل کامل ملک، وضعیت کلید، صورت جلسه تحویل، ودیعه و ادعاهای مربوط به خسارت بهتر است شفاف شود.

توافق شفاهی

اگر موجر می گوید «یک ماه دیگر بمانید» یا طرفین درباره تمدید توافق می کنند، بهتر است این توافق به شکل قابل اثبات ثبت شود.

اگر مستاجر بعد از دستور تخلیه ملک را تحویل ندهد چه می شود؟

اگر دستور تخلیه قابل اجرا باشد و مستاجر ملک را تحویل ندهد، واحد اجرا می تواند اقدامات قانونی لازم را برای اجرای دستور انجام دهد.

موجر نباید شخصا اقدام به خارج کردن مستاجر یا اموال او کند.

آیا می توان به دستور تخلیه اعتراض کرد؟

دستور تخلیه مانند یک حکم عادی دادگاه نیست که همان مسیر معمول تجدیدنظرخواهی را داشته باشد.

اما اگر مستاجر معتقد باشد دستور برخلاف قانون صادر شده یا حقی دارد که مانع اجرای آن است، باید فورا از مسیر قانونی مناسب اقدام کند.

نوع اقدام به علت اعتراض بستگی دارد.

برای مثال ممکن است مستاجر درباره اصالت قرارداد، تمدید اجاره یا رعایت نشدن شرایط قانونی ادعا داشته باشد.

مرجع صالح برای تخلیه ملک

دادگاه صلح

مطابق قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲، دعاوی و درخواست های مربوط به تخلیه عین مستاجره و تعدیل اجاره بها اصولا در صلاحیت دادگاه صلح هستند؛ مگر دعاوی مرتبط با سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت.

دادگاه عمومی حقوقی

در پرونده هایی که موضوع از صلاحیت دادگاه صلح خارج باشد، از جمله برخی اختلافات مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه، باید مرجع صالح با توجه به نوع دعوا مشخص شود.

اجرای ثبت

در اجاره نامه های رسمی و برخی قراردادهای ثبت شده، اجرای ثبت نیز ممکن است در فرآیند تخلیه نقش داشته باشد.

همچنین مقررات جدید برای برخی قراردادهای ثبت شده در سامانه، امکان ثبت و پیگیری الکترونیکی درخواست تخلیه را گسترش داده است.

چک لیست مدارک پیش از اقدام

اگر موجر هستید:

• قرارداد اجاره را کامل بررسی کنید.
• تاریخ پایان قرارداد را مشخص کنید.
• تمدیدهای احتمالی را بررسی کنید.
• سند مالکیت را آماده کنید.
• وضعیت ودیعه را مشخص کنید.
• مکاتبات خود با مستاجر را نگه دارید.
• اگر اجاره معوق وجود دارد، مدارک آن را آماده کنید.
• قبل از انتخاب بین دستور و حکم تخلیه، شرایط پرونده را بررسی کنید.

اگر مستاجر هستید:

• قرارداد و تمدیدهای آن را نگه دارید.
• رسید پرداخت اجاره را حفظ کنید.
• ابلاغیه های ثنا را بررسی کنید.
• مدارک پرداخت ودیعه را نگه دارید.
• در صورت توافق برای تمدید، مدرک کتبی تهیه کنید.
• پیش از تحویل ملک، وضعیت ودیعه و صورت جلسه تحویل را مشخص کنید.

چند سناریوی رایج درمورد دستور تخلیه

سناریوی اول: قرارداد تمام شده اما مستاجر نمی رود

خانم م آپارتمان خود را با قرارداد یک ساله اجاره داده است.

مدت قرارداد تمام شده اما مستاجر می گوید هنوز خانه دیگری پیدا نکرده است.

در چنین شرایطی ابتدا باید قرارداد و شرایط قانونی آن بررسی شود. اگر شرایط دستور تخلیه وجود داشته باشد، موجر می تواند از مسیر مربوط اقدام کند.

درس مهم: پس از پایان قرارداد، وضعیت ادامه سکونت را مبهم باقی نگذارید.

سناریوی دوم: قرارداد کتبی وجود ندارد

آقای ر ملکی را با توافق شفاهی اجاره داده است.

بعدا میان طرفین درباره اصل رابطه اجاره و شرایط آن اختلاف ایجاد می شود.

در چنین پرونده ای واریزهای بانکی، پیام ها، شهود و سایر مدارک می توانند برای اثبات رابطه استیجاری اهمیت پیدا کنند.

درس مهم: حتی یک قرارداد کتبی ساده و دقیق بهتر از توافق کاملا شفاهی است.

سناریوی سوم: موجر ادعای خسارت دارد

مستاجر آماده تخلیه است اما موجر می گوید بخشی از خانه آسیب دیده و تمام ودیعه را پس نمی دهد.

موجر نمی تواند صرفا بدون طی مسیر قانونی هر مبلغی را که بخواهد از ودیعه کسر کند.

بهتر است هنگام تحویل ملک صورت جلسه، عکس و مدارک وضعیت ملک وجود داشته باشد.

درس مهم: مستاجر و موجر در ابتدای قرارداد و هنگام تحویل نهایی از وضعیت ملک عکس و فیلم تهیه کنند.

چه زمانی استفاده از وکیل مفید است؟

در پرونده های ساده که قرارداد روشن است و اختلافی وجود ندارد، ممکن است شخص بتواند بدون وکیل مسیر را پیگیری کند.

اما در این موارد مشاوره تخصصی اهمیت بیشتری دارد:

• قرارداد قدیمی است؛
• موضوع سرقفلی یا حق کسب و پیشه مطرح است؛
• مستاجر دعوای دیگری مطرح کرده است؛
• اجاره معوقه یا خسارت نیز مطالبه می شود؛
• مدارک ناقص هستند؛
• قرارداد شفاهی است؛
• مبلغ ودیعه یا ارزش ملک بالا است؛
• چند دعوا به صورت هم زمان مطرح هستند؛
• مستاجر یا موجر نسبت به اصالت قرارداد اختلاف دارند.

اپلیکیشن آوپ امکان جستجو و ارتباط با وکیل متناسب با حوزه روابط موجر و مستاجر را فراهم می کند. همچنین می توانید برای بررسی پرونده با موسسه حقوقی آسان وکیل ارتباط بگیرید.

سوالات متداول درباره دستور تخلیه و حکم تخلیه