تخلیه به جهت تجدید بنا؛ شرایط تخلیه ملک تجاری و حق کسب و پیشه

تخلیه به جهت تجدید بنا یکی از راه های قانونی تخلیه ملک تجاری است که مالک می تواند در شرایط مشخص، برای تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از آن استفاده کند. این دعوا بیشتر درباره املاکی مطرح می شود که رابطه مالک و مستاجر آنها مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ است و مستاجر در ملک دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

در این نوع دعوا، مالک نمی تواند صرفا به این دلیل که قصد تخلیه ملک را دارد، مستاجر را بیرون کند. او باید نشان دهد که قصد احداث ساختمان جدید دارد و برای این موضوع، پروانه ساختمانی یا گواهی مربوط از شهرداری دریافت کرده است.

از طرف دیگر، تخلیه به جهت تجدید بنا معمولا با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همراه است. بنابراین این مسیر، هم برای مالک و هم برای مستاجر آثار مالی و حقوقی مهمی دارد.

در ادامه شرایط، مدارک، مراحل، مهلت ها و نکات مهم دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا را بررسی می کنیم.

تخلیه به جهت تجدید بنا یعنی چه؟

تخلیه به جهت تجدید بنا یعنی مالک بخواهد ملک تجاری را تخریب کند و به جای آن، ساختمان جدیدی احداث کند. در این حالت، اگر ملک مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ باشد، مالک می تواند با رعایت شرایط قانونی از دادگاه درخواست تخلیه کند.

منظور از تجدید بنا، تعمیر ساده یا بازسازی جزئی نیست. در تجدید بنا، هدف اصلی تخریب بنای موجود و احداث ساختمان جدید است. بنابراین اگر مالک فقط قصد رنگ آمیزی، تعمیرات داخلی، تعویض کف پوش یا اصلاحات محدود داشته باشد، معمولا نمی توان آن را تجدید بنا دانست.

این دعوا درباره چه املاکی مطرح می شود؟

دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا بیشتر درباره املاک تجاری مطرح می شود؛ یعنی محل هایی که برای کسب، پیشه یا تجارت در اختیار مستاجر قرار گرفته اند.

این دعوا معمولا زمانی اهمیت پیدا می کند که:

• رابطه اجاره قدیمی باشد؛

• ملک تجاری در اختیار مستاجر باشد؛

• مستاجر حق کسب یا پیشه یا تجارت داشته باشد؛

• مالک قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد؛

• مالک حاضر به پرداخت حق قانونی مستاجر باشد.

اگر قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ باشد، تحلیل موضوع ممکن است متفاوت شود؛ چون در قانون ۱۳۷۶ بیشتر از عنوان سرقفلی استفاده شده و قواعد تخلیه نیز با قانون ۱۳۵۶ تفاوت دارد.

تفاوت سرقفلی و حق کسب یا پیشه در این دعوا

در بسیاری از مکالمات روزمره، مردم به تمام حقوق مستاجر تجاری «سرقفلی» می گویند. اما از نظر حقوقی، باید میان سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت تفاوت گذاشت.

حق کسب یا پیشه یا تجارت بیشتر در روابط استیجاری قدیمی و مشمول قانون ۱۳۵۶ مطرح می شود. این حق به اعتبار، شهرت، مشتریان و فعالیت تجاری مستاجر در محل مربوط است.

سرقفلی بیشتر در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ مطرح شده و ممکن است مبلغی باشد که مالک هنگام اجاره ملک تجاری از مستاجر دریافت کرده یا مستاجر هنگام انتقال منافع از دیگری دریافت می کند.

بنابراین در مقاله حاضر، موضوع اصلی تخلیه ملک تجاری به جهت تجدید بنا در قانون ۱۳۵۶ است و محور بحث، حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.

شرایط قانونی تخلیه به جهت تجدید بنا

برای اینکه مالک بتواند تخلیه ملک تجاری را به جهت تجدید بنا درخواست کند، چند شرط مهم باید وجود داشته باشد.

۱. ملک باید محل کسب یا پیشه یا تجارت باشد

این دعوا مربوط به محل های تجاری است. بنابراین اگر ملک مسکونی باشد، باید شرایط تخلیه ملک مسکونی جداگانه بررسی شود.

۲. رابطه اجاره باید مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد

اگر رابطه موجر و مستاجر تحت قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ قرار بگیرد، مالک فقط در موارد قانونی می تواند تخلیه را درخواست کند. یکی از این موارد، احداث ساختمان جدید است.

۳. مدت اجاره باید منقضی شده باشد

بر اساس قانون، درخواست تخلیه به جهت تجدید بنا پس از پایان مدت اجاره مطرح می شود. اگر مدت اجاره هنوز باقی باشد، طرح دعوا ممکن است با ایراد مواجه شود.

۴. مالک باید قصد احداث ساختمان جدید داشته باشد

ادعای مالک باید واقعی و قابل اثبات باشد. صرف اینکه مالک از ادامه حضور مستاجر ناراضی است، برای تخلیه کافی نیست. هدف باید تجدید بنا و احداث ساختمان جدید باشد.

۵. پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری باید ارائه شود

مهم ترین مدرک مالک در این دعوا، پروانه ساختمانی یا گواهی مربوط از شهرداری است. این مدرک نشان می دهد که مالک برای احداث ساختمان جدید اقدام کرده است.

اگر مالک فقط گواهی تخریب یا مجوز تعمیرات داشته باشد، باید بررسی شود که آیا این مدرک واقعا نشان دهنده تجدید بنا و احداث ساختمان جدید است یا خیر. در بسیاری از موارد، مجوز تعمیرات به تنهایی برای اثبات تجدید بنا کافی نیست.

۶. حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر باید پرداخت شود

در تخلیه به جهت تجدید بنا، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، درباره پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر نیز تصمیم می گیرد.

مبلغ این حق معمولا با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود. کارشناس عواملی مانند موقعیت ملک، نوع شغل، مدت فعالیت مستاجر، میزان شهرت تجاری، وضعیت ملک و ارزش اقتصادی محل را بررسی می کند.

مدارک لازم برای طرح دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا

مالک برای طرح این دعوا معمولا به مدارک زیر نیاز دارد:

• سند مالکیت یا مدارک اثبات مالکیت

• قرارداد اجاره یا مدارک رابطه استیجاری

• پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط به احداث ساختمان جدید

• مدارک هویتی مالک

• اطلاعات کامل مستاجر

• مدارک مربوط به پایان مدت اجاره

• در صورت وجود، اظهارنامه یا مکاتبات قبلی با مستاجر

• مدارک مربوط به پرداخت یا آمادگی برای پرداخت حق کسب یا پیشه

در پرونده های قدیمی، ممکن است قرارداد کتبی در دسترس نباشد. در این حالت، مالک باید رابطه استیجاری و تصرف مستاجر را با دلایل دیگر اثبات کند.

مراحل دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا

مرحله اول: بررسی قانون حاکم بر رابطه اجاره

قبل از هر اقدامی باید مشخص شود رابطه مالک و مستاجر مشمول قانون ۱۳۵۶ است یا ۱۳۷۶. این تشخیص روی نوع دعوا، حقوق مستاجر، امکان تخلیه و مبلغ قابل پرداخت تاثیر مستقیم دارد.

در این مرحله مشاوره با وکیل ملکی و ارث می تواند از طرح دعوای اشتباه جلوگیری کند.

مرحله دوم: دریافت پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری

مالک باید از شهرداری، پروانه ساختمانی یا گواهی مربوط به احداث ساختمان جدید را دریافت کند. بدون این مدرک، دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا معمولا کامل نیست.

مرحله سوم: تنظیم دادخواست تخلیه

دادخواست باید با عنوان مناسب و به طرفیت مستاجر تنظیم شود. در متن دادخواست باید به مالکیت، رابطه اجاره، پایان مدت، قصد احداث ساختمان جدید و مدارک شهرداری اشاره شود.

مرحله چهارم: ارجاع پرونده به دادگاه صالح

این دعوا مربوط به ملک است؛ بنابراین معمولا در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود. انتخاب مرجع درست اهمیت زیادی دارد، چون طرح دعوا در مرجع اشتباه باعث اتلاف زمان می شود.

مرحله پنجم: رسیدگی دادگاه و بررسی مدارک

دادگاه مدارک مالک و دفاعیات مستاجر را بررسی می کند. اگر مستاجر نسبت به قانون حاکم، اعتبار پروانه، قصد مالک یا میزان حق کسب و پیشه ایرادی داشته باشد، در همین مرحله مطرح می شود.

مرحله ششم: ارجاع به کارشناسی برای تعیین حق کسب و پیشه

برای تعیین مبلغ حق کسب یا پیشه یا تجارت، دادگاه معمولا موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع می دهد. نظر کارشناس ممکن است مورد اعتراض هر یک از طرفین قرار بگیرد.

مرحله هفتم: صدور حکم تخلیه

اگر شرایط قانونی احراز شود، دادگاه حکم تخلیه صادر می کند و هم زمان درباره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر نیز تصمیم می گیرد.

مرحله هشتم: تودیع مبلغ و اجرای حکم

پس از قطعی شدن حکم، مالک باید مبلغ تعیین شده را در مهلت قانونی تودیع کند یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد. در غیر این صورت، حکم تخلیه ممکن است اثر خود را از دست بدهد.

مهلت های مهم در تخلیه به جهت تجدید بنا

در این دعوا چند مهلت مهم وجود دارد که بی توجهی به آنها می تواند نتیجه پرونده را تغییر دهد.

موضوع	مهلت یا اثر حقوقی
مهلت تخلیه در حکم دادگاه	کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از ۲ ماه نیست
شروع مهلت تخلیه در موارد پرداخت حق کسب و پیشه	از زمان پرداخت یا تودیع مبلغ شروع می شود
مهلت مالک برای تودیع حق کسب و پیشه پس از قطعیت حکم	۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی
مهلت درخواست اجرای حکم در سایر موارد	اگر مالک ظرف ۱ سال تقاضای صدور اجراییه نکند، حکم ممکن است بی اثر شود
شروع احداث ساختمان پس از تخلیه	مالک باید ظرف ۶ ماه شروع به ساختمان کند، مگر اینکه مانع خارج از اراده او وجود داشته باشد

اگر مالک بعد از تخلیه ساختمان سازی را شروع نکند چه می شود؟

اگر مالک به دلیل تجدید بنا حکم تخلیه بگیرد، اما پس از تخلیه ملک ظرف شش ماه شروع به احداث ساختمان نکند، مستاجر سابق می تواند از او مطالبه خسارت کند.

در چنین وضعیتی، مالک ممکن است به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق مستاجر سابق محکوم شود؛ مگر اینکه ثابت کند تاخیر در شروع ساختمان به دلیل قوه قاهره یا علت خارج از اراده او بوده است.

اگر اختلافی درباره اجرت دوران تصرف یا استفاده از ملک بعد از پایان رابطه اجاره مطرح باشد، مطالعه مقاله اجرت المثل ایام تصرف نیز می تواند مفید باشد.

آیا ملک حتما باید مخروبه باشد؟

خیر. برای طرح دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا، الزاما لازم نیست ملک کاملا مخروبه باشد.

گاهی ملک از نظر ظاهری قابل استفاده است، اما مالک قصد دارد ساختمان جدیدی با نقشه، طبقات یا کاربری تجاری جدید احداث کند. همچنین ممکن است بنا از نظر استحکام، ایمنی یا بهره برداری اقتصادی نیازمند تخریب و احداث مجدد باشد.

مهم این است که قصد مالک، احداث ساختمان جدید باشد و این قصد با مدارک قابل قبول، به ویژه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری، پشتیبانی شود.

آیا تعمیرات اساسی همان تجدید بنا است؟

خیر. تعمیرات اساسی با تجدید بنا تفاوت دارد.

در تعمیرات اساسی، اصل بنا باقی می ماند و بخش هایی از ساختمان اصلاح یا بازسازی می شود. اما در تجدید بنا، بنای موجود باید تخریب و ساختمان جدید احداث شود.

بنابراین اگر مالک فقط قصد تعمیر سقف، تعویض تاسیسات، اصلاح نما، تقویت بخشی از بنا یا تغییرات داخلی داشته باشد، موضوع ممکن است تخلیه به جهت تجدید بنا محسوب نشود.

آیا گواهی تخریب شهرداری برای تخلیه کافی است؟

پاسخ به متن و ماهیت گواهی بستگی دارد.

اگر گواهی صرفا اجازه تخریب یا انجام تعمیرات را نشان دهد، ممکن است برای دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا کافی نباشد. اما اگر گواهی شهرداری ناظر به احداث ساختمان جدید و اقدام برای صدور پروانه ساختمانی باشد، می تواند در کنار سایر مدارک مورد استناد قرار بگیرد.

در عمل، بهتر است مالک قبل از طرح دعوا مطمئن شود مدرک شهرداری دقیقا با خواسته تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید هماهنگ است.

حق کسب یا پیشه چگونه تعیین می شود؟

حق کسب یا پیشه یا تجارت مبلغ ثابتی ندارد و برای همه پرونده ها یکسان نیست. این حق با توجه به شرایط هر ملک و فعالیت مستاجر تعیین می شود.

کارشناس معمولا این عوامل را بررسی می کند:

• موقعیت و ارزش تجاری ملک

• نوع کسب و کار مستاجر

• مدت فعالیت مستاجر در محل

• میزان شهرت و اعتبار ایجاد شده برای محل

• وضعیت بنا و امکانات ملک

• میزان مراجعه مشتریان

• اجاره بهای پرداختی

• عرف منطقه و ارزش املاک مشابه

هر یک از طرفین می توانند نسبت به نظر کارشناسی اعتراض کنند. در صورت اعتراض، ممکن است موضوع به هیات کارشناسی ارجاع شود.

دعوای تخلیه به جهت تجدید بنا علیه چه کسی مطرح می شود؟

این دعوا معمولا به طرفیت مستاجر یا متصرفی مطرح می شود که ملک را در اختیار دارد و مدعی حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

اگر ملک در اختیار شخص دیگری باشد، مثلا مستاجر ملک را بدون اجازه به غیر واگذار کرده باشد، وضعیت پرونده ممکن است پیچیده تر شود. در این شرایط باید بررسی شود که مستاجر حق انتقال داشته است یا خیر و متصرف فعلی با چه مجوزی در ملک حضور دارد.

در برخی موارد، ممکن است دعوای تخلیه با موضوعاتی مانند انتقال به غیر، تغییر شغل، تعدی و تفریط یا خلع ید متفاوت شود. بنابراین عنوان دعوا باید با دقت انتخاب شود.

مزایای تخلیه به جهت تجدید بنا برای مالک

این مسیر در صورت وجود شرایط قانونی، برای مالک چند مزیت دارد:

• امکان تخلیه ملک تجاری قدیمی با مجوز قانونی

• امکان نوسازی و استفاده اقتصادی بهتر از ملک

• روشن بودن شرط اصلی دعوا یعنی ارائه پروانه یا گواهی شهرداری

• پرداخت کامل حق کسب یا پیشه به جای ورود به دعواهای تخلف محور

• کاهش بخشی از اختلافات اثباتی نسبت به برخی دعاوی دیگر تخلیه

البته این دعوا همیشه سریع یا کم هزینه نیست. مبلغ حق کسب یا پیشه ممکن است بالا باشد و اعتراض به کارشناسی یا دفاعیات مستاجر می تواند روند رسیدگی را طولانی کند.

اشتباهات رایج مالکان در دعوای تجدید بنا

برخی اشتباهات می تواند باعث رد دعوا یا طولانی شدن رسیدگی شود:

• طرح دعوا بدون بررسی قانون حاکم بر اجاره

• استفاده اشتباه از عنوان سرقفلی به جای حق کسب یا پیشه

• ارائه مجوز تعمیرات به جای پروانه یا گواهی احداث ساختمان جدید

• طرح دعوا قبل از پایان مدت اجاره

• نادیده گرفتن حق کسب یا پیشه مستاجر

• تودیع نکردن مبلغ تعیین شده در مهلت قانونی

• شروع نکردن عملیات ساختمانی پس از تخلیه

• طرح دعوا در مرجع نامناسب

• تنظیم دادخواست بدون توضیح دقیق خواسته و دلایل

برای جلوگیری از این خطاها، قبل از شروع دعوا می توانید معیارهای بهترین موسسه حقوقی در تهران را بررسی کنید و سپس با وکیل مناسب حوزه ملکی مشورت کنید.

مستاجر در برابر دعوای تجدید بنا چه دفاع هایی دارد؟

مستاجر می تواند در برابر دعوای مالک، دفاعیات مختلفی مطرح کند؛ از جمله:

• رابطه اجاره مشمول قانون مورد استناد مالک نیست.

• مدت اجاره هنوز تمام نشده است.

• پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری معتبر نیست.

• مجوز ارائه شده مربوط به تعمیرات است، نه احداث ساختمان جدید.

• مالک قصد واقعی برای تجدید بنا ندارد.

• مبلغ حق کسب یا پیشه به درستی کارشناسی نشده است.

• مالک تمام مالکان یا ذی نفعان لازم را وارد دعوا نکرده است.

• دعوا در مرجع صالح مطرح نشده است.

نوع دفاع بستگی به مدارک، تاریخ قرارداد، وضعیت تصرف و اقدامات مالک دارد.

نمونه خواسته در دادخواست

نمونه خواسته می تواند به این شکل تنظیم شود:

«صدور حکم بر تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت به جهت تجدید بنا، موضوع بند ۱ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری جهت تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت و با احتساب خسارات دادرسی.»

این فقط یک نمونه کلی است و متن نهایی دادخواست باید بر اساس اسناد، قرارداد، وضعیت ملک و دفاع احتمالی مستاجر تنظیم شود.

پرسش های متداول