ابطال اجرائیه دستور فروش مال مشاع
مقدمه
درخواست فروش مال مشاع باید به استناد به مفاد قانونی و حقوقی مناسب ، به همراه مدارک و مستندات مربوطه به دادگاه ارائه شود. تصویب این درخواست توسط دادگاه به معنای عدم اعتبار قانونی معامله است و در صورت تایید – شرکا می‌توانند به ابطال فروش مال مشاع و بازگشت به وضعیت اولیه خود دست یابند.
تعریف مال مشاء
مال مشاع به ملک یا دارایی اطلاق می‌شود که به صورت مشترک بین دو یا چند نفر قرار گیرد و این افراد به عنوان مالکان مشترک این دارایی یا ملک شناخته می‌شوند.
اموال مشترک(مشاعی) می‌تواند تحت یک توافق دلخواه میان افراد مختلف تنظیم شود.
اموال مشاع(شریکی) ممکن است به صورت غیرارادی و بدون توافق بین چندنفر تقسیم شود از جمله اموالی که به صورت مشاع و بدون توافق بین افراد تقسیم می‌شود( ارث) است.
برای فروش مال مشاع ، باید اول به تقسیم آن مبادرت کرد. در برخی موارد ممکن است این مال قابل تقسیم و افراز نباشد و شرکا راضی به فروش مال نباشند که در این صورت احتمالا مشکلات حقوقی برای مالکین مال مشاع ایجاد شود.
رضایت شرکا و تاثیر آن در فروش
مطابق قانون مدنی دخل و تصرف در مال مشاع منوط به اجازه و رضایت همه شرکا است، پس هر معامله ای در مال مشاعی قبل از تقسیم مال یا گرفتن رضایت همه مالکین فضولی خواهد بود .
برای فروش مال مشاع ابتدا باید توسط شرکا برای افراز و تقسیم مال درخواست داده شود؛ در صورتی که به نظر کارشناس، مال قابلیت تقسیم نداشته باشد، گواهی عدم افراز صادر می‌شود و مالکین می‌توانند به واسطه دادگاه مال مشاع را بفروشند.
4 روش افراز مال مشاء
به طور کلی خروج مال از حالت اشاعه در چند حالت قابل تصور است: ۱. تقسیم مال با افراز ۲.تقسیم مال از راه تعدیل ۳. تقسیم مال به رد ۴.فروش مال با تقاضا از دادگاه و تقسیم مبلغ حاصل از فروش.
درخواست فروش مال غیر منقول مشاع ، در دادگاه محل وقوع مال طرح می شود.
در صورتی که هر یک از شرکا به فروش مال مشاع اقدام کند ، معامله صورت گرفته نسبت به سهم او صحیح و نسبت به سهم سایر شرکا فضولی است؛ در چنین حالتی سایر شرکا باید این معامله را قبول یا رد کنند.
حق شفعه و کاربرد آن
اگر شریک مال مشاع تنها قسمت مربوط به خود را بفروشد، معامله او صحیح است ولی اگر شریک او منحصر به یک نفر باشد برایش حق شفعه ایجاد می شود.
از مواردی که در املاک مشاع قابلیت طرح شدن دارد اعمال حق شفعه است ؛ منظور از حق شفعه این است که اگر یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن معامله( قیمت معامله ) مالک سهم منتقل شده شود.
نکته مهم در مورد حق شفعه این است که این حق صرفا در املاکی که میان دونفر مشاع است، قابل اعمال است و لازم است فورا اعمال شود ؛ یعنی در فاصله زمانی معقول از زمانی که شریکی متوجه انتقال سهم شریک دیگر می شود باید در خصوص اعمال حق شفعه تصمیم بگیرد و فورا اعمال کند.
نکته دیگری که در مورد حق شفعه قابل توجه است، فرد باید همان ثمنی که خریدار به فروشنده پرداخت کرده را بپردازد تا حق شفعه به درستی اعمال شود.
در واقع حق شفعه برای این است که از تحمیل یک شراکت ناخواسته که میان دو نفر مشترک بوده است جلوگیری شود.
اگر مال مشاعی قابل افراز و تقسیم بوده باشد و با این حال یکی از شرکا آن را فروخته باشد می توان برای ابطال فروش مال مشاعی درخواست داد.
ممکن است از سوی شرکا برای ابطال دستور فروش مال مشاع درخواست داده شود؛ معمولا زمانی برای ابطال این دستور درخواست داده می‌شود که تشریفات قانونی اجرا نشده باشد و یا شخص ثالثی به فروش اعتراض داشته باشد.
در برخی موارد ممکن است شرکا بعد از اینکه مال مشاع را با تراضی میان یکدیگر تقسیم کردند، از نتیجه کار ناراضی و خواهان بازگشت به وضعیت مشاعی باشند ؛ در چنین حالتی در صورت توافق همه شرکا، امکان ابطال تقسیم نامه وجود دارد که موجب باطل شدن سند مالکیت صادر شده برای هرکدام از مالکان خواهد شد.
در صورتی که فروش مال مشاع منجر به ضایع شدن حقوق یکی از شرکا شده باشد ، تقسیم نامه به حکم دادگاه ابطال می‌شود؛ برای مثال حقی پیش از تقسیم وجود داشته که بعد از افراز ضایع شده است و یا تقسیم به درستی صورت نگرفته و سهم شرکا به درستی قسمت نشده است.
سولات پر تکرار
1. آیا می‌دانید بدون توافق همه مالکین امکان فروش یا انتقال سهم ملک مشاع وجود دارد؟
2. در موارد اختلاف میان مالکین ملک مشاع، چه راهکار قانونی برای حل مشکل وجود دارد؟
3. آیا با مراحل حقوقی افراز و تفکیک ملک مشاع کاملاً آشنا هستید؟
4. فروش سهم مشاع چه محدودیت‌هایی در قرارداد ایجاد می‌کند و چگونه باید از اختلافات بعدی پیشگیری کرد؟
5. اگر یکی از مالکین با فروش ملک مخالفت کند، چه تدابیری برای اجرای حق قانونی خود دارید؟
مشاوره حقوقی جهت فروش ملک مشاء
اگر در فروش یا نقل‌وانتقال ملک مشاع با مشکلات قانونی یا اختلاف میان مالکین مواجه شده‌اید، موسسه حقوقی آوپ با ارائه مشاوره تخصصی و راهکارهای قانونی، همراه شماست. از مسائل افراز و تفکیک تا حل اختلافات میان مالکین، تمامی مراحل حقوقی با دقت و شفافیت توسط کارشناسان ما شرح و انجام می‌شود.
برای یک تصمیم مطمئن و قانونی با ما تماس بگیرید!
پرسش و پاسخ
خروج مال از حالت اشاعه چگونه امکان پذیر است؟۱. تقسیم مال با افراز ۲. تقسیم مال از راه تعدیل ۳. تقسیم مال به رد ۴. فروش مال با تقاضا از دادگاه و تقسیم مبلغ حاصل از فروش
تقسیم مال با افراز چگونه است؟ افراز عبارت است از تقسیم تمام اجزای مال مشاع میان شرکا و این تقسیم بندی بر اساس سهم هریک از شرکا انجام می‌شود.
تقسیم از راه تعدیل به چه معناست؟ ترتیب تقسیم مال آن است که اگر مال مشترک‌مثلی باشد( مثل آن فراوان باشد ) به نسبت سهم شرکا افراز می شود(جدا می شود) و اگر قیمتی باشد ( مثل آن یا نیست و یا به ندرت پیدا می شود) بر حسب قیمت تعدیل می شود .
تقسیم مال به رد چگونه است؟ اگر مالی قابل افراز و قابل تعدیل نباشد، به طریق رد تقسیم می گردد؛ در این حالت، برخی شرکا مالی که دریافت نمودند دارای ارزش بیشتر، و برخی دیگر مالی دریافت نموده اند که ارزش کمتری داشته باشد؛ در این صورت نقیصه با پرداخت مابه‌التفاوت جبران می‌شود.
اگر بعد از تقسیم مال مشاع مشخص شود حقی پیش از تقسیم وجود داشته که بعد از افراز از برخی افراد ضایع شده است تقسیم نامه چه می شود؟ تقسیم نامه به حکم دادگاه ابطال می‌شود.
آیا می دانستید در فرضی که از دیدگاه اداره ثبت ، ملک مشاعی که درخواست افرازش شده، قابل افراز نباشد و نتوان سهم هریک از شرکا را حتی با تقسیم اجباری تعیین نمود در این جا چاره ای جز فروش ملک وجود ندارد؛ به این صورت، شریکی که خواستار تفکیک سهم خود از ملک مشاعی بوده بایستی تقاضای خود را به دادگاه حقوقی برای فروش ملک مشاع بدهد که این درخواست ممکن است با مخالفت برخی از شرکا که راضی به فروش نیستند، مواجه شود؛
آیا می دانستید دستور فروش مال چون حکم نیست، بنابراین قابل اعتراض نمی باشد مگر در موارد استثنایی که مثلا مال مشاعی قابل افراز و تقسیم باشد ولی شخص معترض و متقاضی ابطال اجرائیه دستور فروش ، با جعل کردن گواهینامه اداره ثبت محل وقوع ملک، ادعای غیر قابل افراز بودن ملک را داشته باشد و لیکن خلافش ثابت شود و یا زمانی که شخص ثالثی به فروش مال مشاع اعتراض داشته باشد؛
آیا می دانستید برای اعتراض به فروش مال مشاع و ابطال آن بهتر است با یک وکیل ملکی مجرب مشورت کنید تا ایشان به طور دقیق اسناد و مدارک ملک را بررسی کند و با استفاده از راه کارهای ظریف قانونی شما را به بهترین نتیجه ممکن برساند.