وقتی چند نفر مالک یک ملک مشترک باشن، شرایط استفاده یا تقسیم ملک همیشه هم ساده پیش نمیره. بعضی وقتها اختلاف بین شرکا باعث میشه یکی از اونها اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع کنه. این دستور از طرف دادگاه صادر میشه و در خیلی از پروندهها هم قابل اجراست.
اما در موارد مشخص، امکان اعتراض و ابطال اجراییه فروش ملک مشاع وجود داره و شرکا میتونن درخواست برگشت به وضعیت قبل از فروش رو ثبت کنن.
در این راهنما قدمبهقدم توضیح میدیم چه زمانی میشه دستور فروش رو باطل کرد، چه مدارکی لازمه، و مراحل حقوقی از ابتدا تا انتهای کار چیه.
مال مشاع چیست؟
مال مشاع به ملکی گفته میشه که چند نفر به صورت مشترک مالک اون هستن و هیچکس مالک بخش مشخص و تفکیکشدهای نیست.
به عبارت ساده: همه در کل ملک شریکن.
انواع ایجاد مال مشاع
۱. مشاع ارادی
زمانی که چند نفر با توافق یک ملک یا دارایی رو با هم خریداری میکنن.
۲. مشاع قهری
زمانی که بدون توافق مال مشترک به وجود میاد، مثل ارث.
قوانین مربوط به دخل و تصرف در مال مشاع
طبق قانون مدنی:
هرگونه تصرف، فروش یا اجاره ملک مشاع نیاز به رضایت تمام شرکا داره.
بنابراین:
- اگر شریک بدون اجازه بقیه سهم همه ملک رو بفروشه: معامله فضولی محسوب میشه.
- اگر فقط سهم خودش رو بفروشه: نسبت به سهم خودش صحیح و نسبت به بقیه فضولیه.
- تصرفات اساسی مثل ساختوساز، تغییر کاربری، یا فروش کل ملک فقط با رضایت همه شرکا امکانپذیره.
آیا میتوان مال مشاع را بدون رضایت شرکا فروخت؟
در حالت عادی خیر.
اما زمانی که:
- ملک قابل افراز (تقسیم فیزیکی) نباشه
- اختلاف بین شرکا بالا باشه
- گواهی عدم افراز صادر بشه
در این صورت دادگاه میتونه دستور فروش مال مشاع رو صادر کنه.
۴ روش خروج مال از حالت مشاع
این ۴ روش در قانون پیشبینی شده:
۱. افراز
وقتی ملک قابلیت تقسیم فیزیکی بین شرکا رو داشته باشه.
۲. تعدیل
اگر ارزش بخشهای قابل تقسیم تفاوت داشته باشه، با پرداخت مبلغ جبران میشه.
۳. تقسیم به رد
وقتی بعضی شرکا سهم بیشتری از ملک میگیرن و در مقابل باید مبلغی به بقیه پرداخت کنن.
۴. فروش ملک با دستور دادگاه
در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشه، دادگاه دستور فروش و سپس تقسیم ثمن بین شرکا رو صادر میکنه.
صدور دستور فروش مال مشاع چگونه انجام میشود؟
وقتی کارشناس اعلام کنه ملک قابل تقسیم نیست، اداره ثبت یا دادگاه گواهی عدم افراز صادر میکنه.
پس از اون:
- یکی از شرکا درخواست فروش ثبت میکنه
- دادگاه بررسی میکنه
- در صورت احراز شرایط، دستور فروش صادر میشه
- ملک از طریق مزایده فروخته میشه
- مبلغ فروش بین شرکا تقسیم میشه
چه زمانی میتوان دستور فروش مال مشاع را باطل کرد؟
ابطال اجراییه زمانی ممکنه که دستور فروش برخلاف قانون صادر شده باشه یا یکی از شرایط قانونی رعایت نشده باشه.
موارد مهم ابطال عبارتند از:
۱. عدم رعایت تشریفات ابلاغ
اگر ابلاغ واقعی یا قانونی درست انجام نشده باشه، میشه به دستور فروش اعتراض کرد.
۲. اشتباه در گزارش کارشناس
مثلاً:
- ملک قابل افراز بوده اما اشتباه تشخیص داده شده
- متراژ، نوع کاربری یا حدود ملک اشتباه ثبت شده
۳. نبودن شرایط لازم برای فروش
مثل:
- طرح دعوای تقسیم در جریان بوده
- یکی از شرکا غایب موقت بوده
- ملک دارای اختلافات حقوقی مقدماتی بوده
۴. عدم توجه به حقوق مالکیت شرکا
اگر یکی از شرکا مدرک یا دلیل کافی داشته اما دادگاه بررسی نکرده باشه.
۵. عدم صلاحیت مرجع صادرکننده دستور
فروش ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی بشه.
اگر مرجع اشتباه باشه، امکان ابطال وجود داره.
مدارک لازم برای درخواست ابطال اجراییه فروش مال مشاع
برای ثبت دادخواست، این مدارک معمولا لازم میشه:
- سند مالکیت
- گواهی عدم افراز
- دستور فروش صادرشده
- مدارک ابلاغ
- گزارش یا نظریه کارشناسی
- مدارک اثبات اشتباه یا تخلف
- رسید پرداخت هزینه دادرسی
مراحل ابطال دستور فروش مال مشاع
۱. تنظیم دادخواست
دادخواست باید در دادگاه صادرکننده اجراییه ثبت بشه.
۲. ارائه دلایل و مستندات
هر دلیل قانونی اشتباه بودن دستور میتونه مؤثر باشه.
۳. ارجاع به کارشناس (در صورت نیاز)
اگر اختلاف روی میزان، حدود یا قابلیت افراز باشه، کارشناس دوباره بررسی میکنه.
۴. رسیدگی دادگاه
دادگاه دلایل طرفین رو بررسی و سپس رأی صادر میکنه.
۵. صدور رأی نهایی
در صورت پذیرش اعتراض، اجراییه باطل میشه و روند فروش متوقف میشه.
اعتراض به فروش انجام شده بعد از مزایده
اگر ملک فروخته شده باشه، همچنان راههای اعتراض وجود داره:
- اعتراض به شرایط مزایده
- اثبات عدم رعایت مقررات آگهی فروش
- عدم حضور نماینده مالکین
- اشتباه در ارزیابی قیمت پایه
- مزایده بدون حضور خریدار واجد شرایط
در موارد مشخص، امکان ابطال فروش و بازگرداندن ملک وجود داره.
رأی وحدت رویه و آرای مرتبط با فروش اموال مشاع
برای تقویت پرونده، استناد به آرای زیر بسیار کاربردیه:
- آرای دیوان عالی در مورد فضولی بودن معاملات بدون رضایت شرکا
- آرای دادگاهها درباره ابطال مزایده به دلیل نقص در تشریفات
- نظریات مشورتی در خصوص وظایف کارشناس هنگام تشخیص قابلیت افراز
سوالات پر تکرار
آیا یک شریک میتواند کل ملک مشاع را بفروشد؟
خیر، فقط میتونه سهم خودش رو بفروشه.
آیا میتوان فروش ملک مشاع را متوقف کرد؟
بله، اگر دلیل قانونی برای ابطال دستور وجود داشته باشه.
چقدر زمان میبره؟
بین ۲ تا ۶ ماه بسته به دادگاه و ارجاع به کارشناس.
آیا نیاز به وکیل هست؟
اجباری نیست، ولی در پروندههای فروش و افراز، حضور وکیل روند را بسیار سریعتر میکنه.