فک رهن چیست؟ راهنمای کامل فک رهن ملک و دادخواست الزام بانک یا فروشنده

اصطلاحات مهم حقوقی در فک رهن

تفاوت رهن با توقیف ملک چیست؟

خیلی از افراد رهن و توقیف را با یکدیگر اشتباه می گیرند؛ در حالی که این دو مفهوم یکسان نیستند.

رهن معمولا بر مبنای یک قرارداد ایجاد می شود؛ یعنی مالک مال خود را به عنوان وثیقه قرار می دهد.

توقیف یک اقدام قانونی یا اجرایی است که ممکن است به دستور دادگاه یا مرجع اجرا انجام شود.

اگر می خواهید درباره حالت دوم بیشتر بدانید، مطالعه راهنمای توقیف اموال و شرایط توقیف ملک می تواند به درک تفاوت این دو وضعیت کمک کند.

نکته مهم این است که اگر ملکی هم زمان در رهن و در توقیف باشد، رفع هر کدام مسیر حقوقی مخصوص به خود را دارد.

چرا فک رهن در معاملات ملکی مهم است؟

یکی از مشکلات رایج در خرید و فروش ملک این است که خریدار بعد از معامله متوجه می شود ملک همچنان در رهن بانک قرار دارد.

ممکن است فروشنده در مبایعه نامه تعهد کرده باشد که قبل از انتقال رسمی سند، ملک را از رهن خارج کند؛ اما این تعهد را انجام ندهد.

دلایل رایج این مشکل عبارت اند از:

• فروشنده هنوز بدهی بانکی دارد؛
• فروشنده توان تسویه بدهی را ندارد؛
• مبلغی از خریدار برای تسویه گرفته اما به بانک پرداخت نکرده است؛
• روند اداری بانک یا دفترخانه کامل نشده است؛
• اختلافی میان فروشنده، خریدار یا بانک ایجاد شده است.

در چنین شرایطی، بسته به قرارداد و وضعیت پرونده، ممکن است خریدار نیاز به طرح دعوای الزام به فک رهن داشته باشد.

رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ درباره فک رهن

یکی از مهم ترین تحولات حقوقی این حوزه، رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۳۰ خرداد ۱۴۰۲ هیات عمومی دیوان عالی کشور است.

بر اساس مفاد این رای، اگر حقوق مرتهن به نحوی تامین شود یا طلب او پرداخت شود، انجام معامله نسبت به مال مرهونه لزوما با حقوق مرتهن منافات ندارد و دعوای الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن قابلیت پذیرش دارد.

این موضوع در پرونده هایی اهمیت زیادی دارد که شخص، ملکی در رهن را خریداری کرده و فروشنده بعدا به تعهد خود برای فک رهن عمل نکرده است.

سه سناریوی رایج فک رهن ملک

سناریوی اول: وام بانکی و فک رهن توسط مالک

آقای رضایی سال ها قبل از بانک وام مسکن گرفته و خانه خود را در رهن بانک قرار داده است. حالا تمام بدهی را پرداخت کرده و می خواهد سند خانه را آزاد کند.

در این حالت، باید وضعیت تسویه حساب با بانک را مشخص کرده و اقدامات اداری و ثبتی لازم برای فک رهن را انجام دهد.

سناریوی دوم: خرید ملک رهنی از فروشنده

خانم محمدی آپارتمانی خریده که در رهن بانک است. فروشنده در قرارداد متعهد شده تا تاریخ مشخصی ملک را از رهن خارج کند و سند را به نام خریدار انتقال دهد، اما به تعهد خود عمل نکرده است.

در این حالت ممکن است خریدار بتواند دادخواست الزام به فک رهن و در صورت وجود شرایط، الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند.

سناریوی سوم: مشارکت در ساخت و رهن بانکی

مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار داده است. سازنده برای تامین هزینه پروژه، ملک را در رهن بانک قرار داده و تسهیلات دریافت کرده است.

حالا پروژه به مرحله انتقال واحدها رسیده، اما ملک همچنان در رهن بانک قرار دارد.

در پروژه های ساختمانی، موضوع فک رهن ممکن است با مسائل دیگری مانند انتقال واحدها و اخذ سند تفکیکی نیز ارتباط پیدا کند و به همین دلیل بررسی دقیق قرارداد مشارکت اهمیت زیادی دارد.

هشدار حقوقی: اگر قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک است، بهتر است پیش از امضای قرارداد وضعیت دقیق رهن، میزان بدهی و تعهد فروشنده برای فک رهن را بررسی کنید.

روش های قانونی فک رهن ملک

روش اول: پرداخت کامل بدهی

رایج ترین روش فک رهن، تسویه بدهی است.

زمانی که بدهکار تمام بدهی مربوط به رهن را پرداخت می کند، می تواند مراحل آزادسازی وثیقه را پیگیری کند.

مراحل عملی فک رهن

۱. دریافت مانده بدهی

از بانک یا طلبکار، مانده دقیق بدهی را دریافت کنید.

۲. پرداخت کامل بدهی

پس از پرداخت، رسید و مدارک پرداخت را نگهداری کنید.

برای آشنایی بیشتر با اعتبار مدارک پرداخت می توانید مقاله انواع رسید دریافت وجه و اهمیت آن را نیز مطالعه کنید.

۳. دریافت گواهی تسویه حساب

از بانک مدرک کتبی مربوط به تسویه و اقدامات لازم برای فک رهن دریافت کنید.

۴. مراجعه به دفترخانه

با مدارک مورد نیاز برای انجام امور مربوط به رفع رهن به دفترخانه مربوط مراجعه کنید.

۵. ثبت فک رهن

پس از انجام فرآیند ثبتی، وضعیت رهن در سوابق مربوط اصلاح می شود.

نکته مهم: به اعلام شفاهی تسویه اکتفا نکنید و مدارک کتبی مربوط به پرداخت و تسویه را نگهداری کنید.

روش دوم: ابراء دین توسط مرتهن

ابراء یعنی طلبکار به اختیار خود از طلبش صرف نظر کند.

ماده ۲۸۹ قانون مدنی ابراء را این گونه تعریف می کند:

«ابراء عبارت از این است که دائن از حق خود به اختیار صرف نظر نماید.»

در صورت از بین رفتن دین بر اثر ابراء، وضعیت وثیقه نیز باید متناسب با آن بررسی شود.

این روش در روابط شخصی یا تجاری ممکن است اتفاق بیفتد و در مورد تسهیلات بانکی کمتر رایج است.

روش سوم: صرف نظر کردن مرتهن از وثیقه

گاهی طلبکار ممکن است دیگر به آن مال مشخص به عنوان وثیقه نیاز نداشته باشد یا وثیقه دیگری جایگزین شود.

در چنین شرایطی ممکن است زمینه آزادسازی مال مرهونه فراهم شود، هرچند اصل بدهی همچنان باقی باشد.

وقتی بانک یا فروشنده همکاری نمی کند چه باید کرد؟

اگر بدهی تسویه شده اما بانک اقدامات لازم را انجام نمی دهد، یا فروشنده مطابق قرارداد موظف به فک رهن بوده ولی از اجرای تعهد خودداری می کند، ممکن است نیاز به اقدام قضایی وجود داشته باشد.

دادخواست الزام به فک رهن چیست؟

دعوای الزام به فک رهن یک دعوای حقوقی است که در آن خواهان از دادگاه می خواهد شخصی را که مطابق قانون یا قرارداد موظف به فک رهن است، به انجام این تعهد ملزم کند.

این دعوا بسته به وضعیت پرونده ممکن است علیه فروشنده، بانک یا اشخاص مرتبط مطرح شود.

مرجع صالح برای دعوای الزام به فک رهن

بر اساس قواعد مربوط به دعاوی اموال غیرمنقول، دعوای مربوط به ملک معمولا در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود.

بنابراین اگر ملک در تهران قرار دارد، محل اقامت خریدار در شهر دیگری لزوما تعیین کننده مرجع رسیدگی نیست و باید محل وقوع ملک نیز در تعیین دادگاه صالح بررسی شود.

خواهان و خوانده دعوای فک رهن چه کسانی هستند؟

در برخی پرونده ها ممکن است حضور بانک نیز در دعوا اهمیت داشته باشد. تعیین دقیق خواندگان باید با توجه به قرارداد، سند رهنی، وضعیت بدهی و خواسته پرونده انجام شود.

مراحل طرح دادخواست الزام به فک رهن

گام اول: جمع آوری مدارک

قبل از طرح دعوا، مدارک مرتبط را جمع آوری کنید:

• سند مالکیت
• سند رهنی
• مبایعه نامه یا قرارداد
• رسیدهای پرداخت
• گواهی تسویه حساب در صورت وجود
• مکاتبات با بانک یا فروشنده
• استعلامات ثبتی
• کارت ملی و مدارک هویتی

برای آشنایی با بخشی از خدمات آنلاین مربوط به اسناد و املاک، می توانید راهنمای سامانه ثبت من و خدمات ثبتی را نیز مطالعه کنید.

گام دوم: ارسال اظهارنامه رسمی

در بسیاری از پرونده ها بهتر است پیش از طرح دادخواست، مطالبه خود را به صورت رسمی به طرف مقابل اعلام کنید.

در اظهارنامه می توانید از فروشنده یا بانک بخواهید مطابق قرارداد و شرایط موجود، اقدامات لازم برای فک رهن را انجام دهد.

ارسال اظهارنامه می تواند نشان دهد که پیش از طرح دعوا، اجرای تعهد را رسما مطالبه کرده اید.

گام سوم: تنظیم دادخواست

در دادخواست باید مشخصات طرفین، خواسته و دلایل به شکل دقیق درج شود.

عنوان خواسته می تواند متناسب با پرونده شامل «الزام به فک رهن» باشد.

اگر موضوع پرونده خرید ملک است، ممکن است خواسته های دیگری مانند الزام به تنظیم سند رسمی نیز نیاز به بررسی داشته باشند.

نمونه کلی خواسته:

«صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به فک رهن از پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش … به انضمام خسارات دادرسی.»

گام چهارم: ثبت دادخواست

دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می شود و هزینه قانونی مربوط نیز باید پرداخت شود.

گام پنجم: رسیدگی دادگاه

پس از ثبت دادخواست و ابلاغ آن به طرف مقابل، دادگاه مدارک و دفاعیات طرفین را بررسی می کند.

ممکن است بسته به شرایط پرونده، استعلام ثبتی یا بررسی های دیگری نیز مورد نیاز باشد.

گام ششم: اجرای حکم

پس از قطعی شدن حکم، اگر محکوم علیه به صورت داوطلبانه آن را اجرا نکند، موضوع از طریق اجرای احکام پیگیری می شود.

اگر ملک علاوه بر رهن، با دستور مرجع دیگری بازداشت شده باشد، توجه داشته باشید که رفع توقیف ملک با فک رهن یکسان نیست و ممکن است اقدام جداگانه ای لازم باشد.

هزینه فک رهن چقدر است؟

هزینه نهایی بستگی دارد که فک رهن از طریق اداری انجام شود یا نیاز به طرح دعوا داشته باشد.

هزینه های مسیر اداری

هزینه های مسیر قضایی

میزان دقیق هزینه ها می تواند با توجه به مقررات روز و شرایط پرونده متفاوت باشد؛ بنابراین بهتر است هنگام اقدام، تعرفه جاری بررسی شود.

۸ اشتباه رایج در فک رهن ملک

اشتباه اول: خرید ملک رهنی بدون بررسی سند

یکی از اشتباهات مهم این است که خریدار فقط به وعده شفاهی فروشنده درباره آزاد کردن ملک اعتماد کند.

راه حل: تعهد فروشنده به فک رهن، زمان انجام آن و ضمانت اجرای عدم انجام تعهد را در قرارداد مشخص کنید.

اشتباه دوم: پرداخت وجه بدون دریافت مدرک

گاهی خریدار مبلغی به فروشنده پرداخت می کند تا برای تسویه وام استفاده شود، اما هیچ مدرک مشخصی از پرداخت ندارد.

راه حل: پرداخت را تا حد امکان از طریق روش های قابل اثبات انجام دهید و رسید آن را نگهداری کنید.

اشتباه سوم: تاخیر بیش از حد در پیگیری

برخی افراد ماه ها منتظر می مانند تا فروشنده مشکل را برطرف کند.

راه حل: پس از پایان مهلت قراردادی، وضعیت را جدی پیگیری کنید و در صورت نیاز مطالبه رسمی انجام دهید.

اشتباه چهارم: تعیین اشتباه خوانده دعوا

اینکه دعوا دقیقا علیه چه کسی مطرح شود، یکی از مسائل فنی پرونده است.

در برخی پرونده ها صرفا فروشنده طرف تعهد است و در برخی وضعیت ها ممکن است حضور بانک یا شخص دیگری نیز لازم باشد.

اشتباه پنجم: نداشتن مطالبه و مستندات کافی

مکاتبات، اظهارنامه و مدارک مطالبه اجرای تعهد می توانند در اثبات روند پرونده اهمیت داشته باشند.

اشتباه ششم: اشتباه گرفتن توقیف با رهن

اگر یک ملک هم در رهن و هم در توقیف باشد، فک رهن به تنهایی باعث رفع توقیف نمی شود.

اشتباه هفتم: اکتفا به تسویه شفاهی

تسویه بدهی باید با مدارک کافی قابل اثبات باشد و اقدامات مربوط به آزادسازی سند نیز تا پایان پیگیری شود.

اشتباه هشتم: معامله بدون بررسی کامل وضعیت ثبتی

پیش از خرید ملک، وضعیت سند، رهن، بازداشت و سایر محدودیت های ثبتی را بررسی کنید.

سناریوهای کاربردی فک رهن

سناریوی اول: وام تسویه شده اما بانک اقدام نمی کند

آقای رضایی وام خود را تسویه کرده و گواهی تسویه حساب نیز در اختیار دارد، اما اقدامات مربوط به فک رهن انجام نشده است.

در این وضعیت می تواند:

۱. موضوع را از بانک پیگیری کند.

۲. در صورت لزوم مطالبه رسمی انجام دهد.

۳. اگر مشکل ادامه داشت، امکان طرح دعوای الزام به فک رهن را بررسی کند.

مدارکی مانند گواهی تسویه، سند رهنی، رسیدهای پرداخت و مکاتبات می توانند اهمیت داشته باشند.

سناریوی دوم: فروشنده ملک را از رهن خارج نمی کند

خانم کریمی آپارتمانی خریده و در قرارداد نوشته شده فروشنده باید ظرف سه ماه ملک را از رهن خارج کند.

شش ماه گذشته و فروشنده اقدامی نکرده است.

در این حالت، خریدار می تواند تعهد فروشنده را رسما مطالبه کند و در صورت وجود شرایط، دعوای الزام به فک رهن را مطرح کند.

در پرونده هایی که تاخیر در اجرای تعهد باعث ورود ضرر شده است، امکان مطالبه خسارت نیز باید بر اساس قرارداد و شرایط پرونده بررسی شود. برای آشنایی بیشتر با یکی از انواع خسارات مالی، راهنمای خسارت تاخیر تادیه نیز می تواند مفید باشد.

سناریوی سوم: مشارکت در ساخت و ملک رهنی

در قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ملک را برای تامین مالی پروژه در رهن بانک قرار داده است.

پروژه تمام شده، اما خریداران یا مالکان نمی توانند اسناد مورد نظر را منتقل کنند، چون رهن همچنان باقی است.

در چنین پرونده هایی ممکن است چند موضوع به صورت هم زمان مطرح باشد:

• فک رهن
• الزام به تنظیم سند
• تعهدات سازنده
• وضعیت اسناد واحدها
• حقوق بانک
• وضعیت ثبتی پروژه

این نوع پرونده ها معمولا نیازمند بررسی دقیق تر قرارداد و اسناد هستند.

نقش وکیل در دعوای الزام به فک رهن

دعاوی فک رهن در ظاهر ممکن است ساده باشند، اما تعیین خواسته، خوانده، مدارک و ارتباط میان حقوق بانک و خریدار می تواند پرونده را پیچیده کند.

وکیل می تواند در مواردی مانند تنظیم دادخواست، تعیین صحیح خوانده، بررسی اسناد، طرح خواسته های مرتبط و مرحله اجرای حکم کمک کند.

موسسه حقوقی آسان وکیل نیز امکان دریافت خدمات حقوقی در حوزه دعاوی ملکی را فراهم کرده است و از طریق اپلیکیشن آوپ می توانید برای پیدا کردن وکیل متناسب با موضوع پرونده اقدام کنید.

سوالات متداول درباره فک رهن