تعریف رهن
در ماده ۷۷۱ قانون مدنی رهن را عقدی تعریف کرده است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به طلبکار می دهد، رهن دهنده را راهن (کسی که مال را به رهن گذاشته) و طرف دیگر را مرتهن (کسی که طلبکار است و مال را در رهن دارد) می گویند.
3 نکته درمورد رهن
- همچنین این ماده مقرر داشته که قبض مرتهن بر مال مرهون شرط میباشد، اما استمرار آن لازم نیست.
- عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را بر هم بزند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به دلایل قانونی بری شود رهن را پس بگیرد و همچنین به فوت راهن یا مرتهن رهن از بین نمی رود ولی در صورت فوت مرتهن، راهن می تواند تقاضا کند که رهن به تصرف شخص ثالثی که با توافق او و ورثه تعیین میشود، داده شود یا در صورت عدم توافق از سوی دادگاه معین می شود.
- مال رهنی نزد مرتهن امانت محسوب میشود و در صورت تلف یا ناقص شدن مال مرهونه، به شرط تقصیر، مرتهن مسئولیت خواهد داشت.
دعوای الزام به فک رهن چیست؟
اگر پس از پرداخت دین از سوی مدیون و درخواست رفع فک رهن، مرتهن مال مورد وثیقه را به راهن ندهد، مسئولیت مرتهن از فرض تقصیر به فرض مسئولیت مطلق یعنی (مسئولیت بدون تقصیر مرتهن به فرض تلف شدن مال مرهونه) تبدیل خواهد شد.
- در اینجا دعوای رهن علیه مرتهن تحت عنوان (الزام به فک رهن) یاد میشود و ممکن است به صورت مستقل یا به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مراجع قضایی مطرح گردد.
- در خصوص فک رهن، قانون به صراحت این موضوع را مورد اشاره قرار نداده است، اما با مراجعه به مواد قانونی مرتبط می توان به موارد فک رهن رسید.
- اولین مورد فک رهن زمانی است که بدهکار، بدهی خود را پرداخت کند.
- از موارد دیگر فک رهن، زمانی است که طرفین قرارداد، اقدام به فسخ عقد رهن نمایند.
- زمانی که رهن گیرنده هم قرارداد را فسخ کند، میتوان دعوای فک رهن مطرح کرد.
- از موارد دیگری که میتوان فک رهن کرد، زمانی است که مال مورد رهن از بین برود.
- زمانی که ذمه رهن دهنده به دلایلی مانند ابرا از بین برود، می توان تقاضای فک رهن کرد.
- اگر ملکی که در رهن بانک است ، وام هایی داشته باشد و بخشی از اقساط آن پرداخت شده باشد، برای آزاد سازی آن ملک میتوان، مابقی اقساط را پرداخت و بدهی کامل تسویه شود.
آزادسازی مال از رهن
اگر خواسته دعوا، فقط فک رهن باشد، در این صورت راهن مال خود را در رهن شخص ثالثی (به عنوان مثال بانک) قرار داده و با وجود پرداخت تمام دیون، بانک (مرتهن) به تعهد خود مبنی بر فک رهن از مال مرهونه عمل نمی کند.
فک رهن وام بانکی
در رویه بانک ها مشاهده میشود که بانک با این استدلال که شخص راهن در حال حاضر به فک رهن از مال مرهونه مربوط به وام تسویه شده نمی باشد که در این حالت ید بانک طبق توضیحات پیش گفته، از حالت امانی به حالت ضمانی تبدیل شده و راهن نیز میتواند داد خواستی تحت عنوان (الزام به فک رهن و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف زمان عدم فک رهن به همراه خسارت قانونی و قراردادی را به مرجع صالح تقدیم نماید.
- ممکن است فروشنده (اصولا سازندگان) ،قبل از فروش ملک،آن را در رهن بانک برای اخذ وام قرار می دهند و با تنظیم قولنامه ای ، آن را به خریدار منتقل، و متعهد می شوند، در مهلت زمان مندرج در قولنامه، ضمن فک رهن مال مرهونه، سند رسمی به نام خریدار تنظیم کنند.
- در دعوای الزام به فک رهن خواهان شخصی است که تقاضای فک رهن را دارد و خوانده نیز شخصی می باشد که مطابق قانون یا بر اساس قرارداد، متعهد به فک رهن شده است.
- کلیه دعاوی مربوط به املاک، اعم از دعوای الزام به فک رهن، در دادگاه محل وقوع ملک، اقامه میشود.
- در دادخواست، خواسته باید (الزام به فک رهن) به صورت صریح ذکر شود.
دعوای فک رهن از جمله دعاوی می باشد که امروزه در محاکم دادگستری، بسیار به چشم میخورد؛ دعوای مربوط به فک رهن، میتواند مشکلات عدیدهای را برای طرفین ایجاد کند؛ لذا نیازمند دقت و توجه ویژه است و این امر میسر نمی شود جز با کمک گرفتن از یک وکیل متخصص در امور ملکی.
برای ارتباط با وکلای مجرب در تمامی زمینه رهن و فک رهن و امور ملک و ارث میتوانید از دکمه زیر استفاده کنید:
آیا میدانید؟
آیا میدانستید در صورتی که شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایتی داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی به صورت غیر قانونی تنظیم شده است، باید دادخواست ابطال سند رسمی مطرح کند و نیاز به طرح دعوای فک رهن نمی باشد.
پرسش و پاسخ
آیا مالک می تواند ملک رهنی خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری انتقال دهد؟
بله؛ به شرطی که متعهد شود تا هنگام تنظیم سند رسمی، ملک را از رهن خارج کند که اگر موفق به این کار نشد، خریدار میتواند هم زمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوای الزام به فک رهن را نیز تقدیم کند.