مقدمه
تقسیم نامه به سندی گفته می شود که برای تعیین سهم هریک از شرکا و جدا کردن سهم آن ها از ملک مشاعی تنظیم می گردد . دادگاه و سایر مراجع قانونی تنها تنظیم نامه هایی که به صورت رسمی ثبت شده اند را قبول دارند . بنابراین شرکا با تنظیم وکالت نامه عادی نمی توانند ملک را افراز کرده و در آن دخل و تصرف کنند .
- تقسیم اموال مشترک شامل موضوعات مختلف از جمله اعیان و منافع (حق و دین) است. هرچند از جهت ساختار ماهوی – این عنوان در موضوعات خود از ماهیت واحدی برخوردار است ولی از نظر امکان تحقق تقسیم و نحوه آن از تنوع خاصی بهره مند است .
- تقسیم اموال مشترک با مالکیت ها رابطه نزدیکی دارد به طوری که نمی توان بین آن ها جدایی قائل شد . به دلیل اینکه مال و ملکیت رابطه شخص و شیء و در زمره تعلقات عالم انسانی با عالم ماده است که در گستره کار قضا و قضاوت این ارتباط به آسانی به چشم می آید .
- ثبوت مالکیت از شرایط اساسی اثبات حقانیت برای دعوا و مشخص کردن حق است.
- کمتر پیش می آید که روزی بگذرد و در شعب دادگاه عمومی و تجدید نظر و دیوان عالی کشور درمورد اموال مشترک پرونده ای با عناوین مدنی و کیفری مطرح نشود.
- از بین رفتن شراکت در مال مشترک ایجاب می کند که به روش خاص و سازمان یافته و با ترتیبات ویژه ای که به صورت مرتبط به هم هستند – انجام شود .
- باقی ماندن حالت شراکتی عیب مال است و هر شریک می خواهد به نحو مستقل بر مال خود سلطه مالکانه داشته باشد به همین دلیل در صدد تقسیم مال مشترک بر می آید.
حالات مختلف تقسیم نامه
- تقسیم ممکن است با رضایت و یا به اجبار باشد.
- مطابق ماده 592 قانون مدنی هرگاه تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند – تقسیم به نحوی که شرکا تراضی بنمایند به عمل می آید و در صورت عدم توافق بین شرکا – حاکم اجبار به تقسیم می کند مشروط بر این که تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد .
- به عنوان مثال نمی توان اتومبیل یا مجسمه مشاعی را تقسیم کرد – اجبار به این تقسیم نیز باطل است.
- در صورتی که بین شرکا محجور (مجنون و صغیر) و غایبی وجود داشته باشد تقسیم باید به وسیله نمایندگان آن ها در دادگاه به عمل آید .
- مرسوم این است که اگر شرکا طرحی برای تقسیم دارند – به دادگاه تقسیم می شود – دادرس برای بازرسی درستی تعدیل سهام و رعایت غبطه محجور یا غایب – کارشناسی را مأمور رسیدگی به طرح مورد تراضی(توافق شده) و بر مبنای نظر کارشناس و توافق نمایندگان محجور وغایب درستی طرح پیشنهاد شده را اعلام می کند.
- ممکن است یک یا چند نفر از شرکا راضی به تقسیم نباشند و منافع خود را در بقای شراکت ببینند- شریکی که مایل است خود را از قید اشاعه برهاند می تواند از دادگاه حکم تقسیم را درخواست کند – این تقاضا در صورتی پذیرفته می شود که مال قابل تقسیم باشد و افراز باعث از بین رفتن مالکیت آن نگردد و تقسیم باعث ضرر شرکای دیگر نشود.
- در مواردی که تقسیم مال مشاع (شریکی) موجب ضرر برخی از شرکا شود – متقاضی می تواند فروش مال مشترک و تقسیم بهای آن را از دادگاه بخواهد .
- درخواست تقسیم – حق هریک از شریکان مال مشاع است. پس هرگاه وجود چنین حقی مورد اختلاف قرار گیرد و یا اجرای آن و اجبار شریکان مورد تقاضا واقع شود – دعوا به مفهوم واقعی خود تحقق می پذیرد و رسیدگی به آن در صلاحیت قوه قضاییه است.
- در صورتی که نسبت به اصل تقسیم توافق شود و شریکان به دنبال راهی باشند که تعیین حق به آنان کمک کند – به ویژه در جایی که خود نیز طرحی برای تقسیم دارند و تنها مایلند که آن را به صورت رسمی در بیاورند – دخالت مأموران اداری (ثبت یا دفتر اسناد رسمی) مورد پیدا می کند.
- مطابق قانون افراز و فروش اموال مشاع مصوب 22/08/1357 در دعاوی افراز املاک (تقسیم املاک) واحد ثبتی مرجع نخستین برای رسیدگی است و از تصمیم این واحد می توان ظرف 10 روز به دادگاه شکایت کرد تا حکم مقتضی را صادر کند .
- در صورتی که ملک مشاعی به ثبت رسیده باشد – یکی از شریکان نمی تواند ابتدا برای فروش و تقسیم ثمن (پول) ملک به هیچ مرجعی مراجعه کند بلکه باید تقاضای افراز ملک مشاع خود را به واحد ثبتی محلی که ملک در حوزه آن واقع است تقدیم کند.
- مسئول واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طریق شریک متقاضی – رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می دهد .
- نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک – وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر کرده و پرونده را به نظر واحد ثبتی می رساند .
- سند مالکیت معارض
- سند مالکیت معارض در شرایطی تعریف می شود که دو سند مالکیت برای ملک صادر گردد و در متن آن تعارضاتی وجود داشته باشد.
- در شرایطی که علیرغم صدور سند مالکیت از سوی اداره ثبت اسناد – مجددا” صدور سند مالکیت دیگری برای همان موضوع صادر شود و متن این دو سند با یکدیگر متفاوت باشد با سند معارض مواجه هستیم.
- معارض از کلمه تعارض می آید و به معنای متعرض و مزاحم شدن و با یکدیگر اختلاف داشتن است – بنابراین سند معارض به سندی اشاره می کند که با سند دیگری در تضاد و تعارض است و در نتیجه یکی از این دو سند فاقد اعتبار است .
- پس از تأیید نماینده ثبت که ملک دارای سند معارض نیست مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت مأموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و شریک ممتنع و نماینده ثبت – ملک را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق همه شرکا – نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و شرکا برساند .
- مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی (نقشه تقسیم ملک به نسبت سهم شرکا) و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی – تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.
- تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورت مجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز تشخیص داده شود) به شریکان ابلاغ می گردد.
- چنانچه شرکا به تصمیم مسدول واحد ثبتی اعتراضی داشته باشند به دادگاه محل وقوع ملک تسلیم می نمایند.
- در صورتی که یکی از شرکا اعتراض خود را به دادگاه محل وقوع ملک – تسلیم کند در این صورت دادگاه حکم خود را در خصوص تصمیم واحد ثبتی اعم از اینکه تقاضای افراز قبول یا رد شده باشد و یا نحوه افراز خلاف قانون باشد – صادر و اعلام می نماید.
- با تقسیم ملک و مشخص شدن سهم هریک از شرکا – مالک آن سهم می تواند در بخش خودش دخل و تصرف کند و دیگران هم حق اعتراض به این موضوع را ندارند .
- تا زمانی که تقسیم نامه بین شرکا تأیید نشده باشد همه شریکان در ملک سهیم هستند و هیچ کدام از شرکا نمی توانند بدون اذن دیگران در مال مورد نظر دخل و تصرف کنند .
نکات مهم پایانی
- تقسیم نامه باید به صورت رسمی ثبت شود – در غیر این صورت در هیچ کدام از ادارات و محاکم پذیرفته نمی شود.
- اگر ملک شریکی به موجب تصمیم قطعی واحد ثبتی – غیرقابل تقسیم و افراز تشخیص شود با تقاضای شریک متقاضی به دستور دادگاه به فروش خواهد رسید.
- درخواست افراز در صورتی توسط دادگاه پذیرفته می شود که اولا” ملک جزء املاک ثبت شده باشد ثانیا” شامل املاکی که جریان ثبتی آن پایان یافته است – باشد و ثالثا” از طرف واحد ثبتی محل وقوع ملک – غیر قابل افراز بودن آن تأیید شود وگرنه نه تنها شریک ملک حق درخواست فروش ندارد – بلکه افراز و تقسیم آن به عهده واحد ثبتی محل وقوع ملک خواهد بود.
-
مدارک مورد نیاز شامل موارد زیر است:
-
– توافق‌نامه امضاشده بین شرکا
– سند مالکیت عادی
– پایان کار
– معرفی شهود (در صورت نیاز)حضور تمامی شرکا در جلسات دادرسی الزامی است.
پرسش و پاسخ
تقسیم نامه چیست؟ تقسیم نامه به سندی گفته می شود که برای تعیین سهم هریک از شرکا و جدا کردن سهم آن ها از ملک مشاعی تنظیم میشود
ملک مشاعی چیست؟ ملک مشاعی نوعی ملک است که مالکیت عرصه و اعیان آن بین دو یا چند نفر مشترک خواهد بود و هریک از بخش های این ملک تحت مالکیت شرکا است
ثبت تقسیم نامه به چه صورت است؟ جهت ثبت دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه لازم است که ابتدا شریک یا شرکا دادخواست الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه را با کمک وکیل ملکی تنظیم کرده و به دادگاه ارائه کند – سپس باید مالک یا مالکان به دفتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواستشان را ثبت کنند .
چرا هر شریک تمایل دارد که مال تقسیم شود ؟ چون باقی ماندن حالت شراکتی – عیب مال است و هر شریک می خواهد به نحو مستقل بر مال خود سلطه مالکانه داشته باشد.
اگر تقسیم باعث ضرر برخی از شرکا شود دادگاه چه دستوری می دهد؟ در این صورت دادگاه بعد از طی تشریفات قانونی دستور به فروش ملک مشاعی می دهد
دعوای ثبت تقسیم نامه از جمله دعاوی پرکاربرد ملکی است که امروزه بین افراد شایع شده و باعث اختلافات فراوانی گردیده……. توصیه می شود برای شروع اقدام به تقسیم ملک و ثبت آن با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت شود زیرا دعاوی ملکی به خودی خود از جمله دعاوی گران و زمان بر است و این امر به نتیجه مطلوب نمی رسد مگر با سپردن آن به یک وکیل متخص و مجرب در امور ملکی.